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2019.8.21

他人任せでは失敗する!運営コストを抑え利回りを上げる賃貸経営の極意

(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
賃貸経営においては、入居者確保・家賃の滞納回避・退去時の迅速対応など円滑な日常管理を担保する必要があります。もちろん、いくらお金をかけていいわけではありません。細かい経費を積み上げてトータルコストを抑えてこそ、はじめて安定したリターンが確保できるのです。今回の記事では、きめ細かな運営担保と管理コスト抑制の両立を実現する、委託方式・業者選定や具体的な経費抑制策について解説します。

賃貸経営の要は空室率と運営コストのコントロールにあり

賃貸経営において大切なのは、利回りの確保です。利回りとは投資額に対するリターンの割合を示す指標であり、「投資額を何年で回収できるか」を判定する目安です。利回りは主に賃貸収入を投資額で割り込んだ「表面利回り」と、これに経費を加味した「実質利回り」の2種類があります。ここでは、より正確な指標である実質利回りに基づき確認していきましょう。

<算式>
実質利回り=(※家賃収入-運営コスト)÷物件投資額
※家賃収入=満室の想定家賃×(1-空室率)

この算式からもわかるように、空室率と運営コストのコントロールが、賃貸経営における利回り確保のカギを握るのです。

入居者がすぐ見つかり運営コストが抑えられる物件を選ぶ

(写真=Hirohito Takada/Shutterstock.com)
(写真=Hirohito Takada/Shutterstock.com)
大阪圏内におけるワンルームで新築RC(鉄筋コンクリート)系の賃貸物件は、比較的すぐ入居者が見つかりやすいのが特徴です。木造モルタル系アパート(空室率TVIは25ポイント前後)や地方の物件(静岡県で空室率TVIは約24ポイント)と空室率が高止まりしているのに対し、大阪圏内RCワンルームの空室率TVIは7ポイント台で格段にさがあります。

空室率が低ければ、当然募集広告のコスト(家賃の1~3ヵ月分が目安)も抑えられます。さらに新築RCなら日常的な補修や修繕・点検もそれほどは必要ありません。賃貸物件は、多少投資額がかさんでも運営コストが抑えられるものを選ぶのが得策といえそうです。

運営管理には3つの方式がある

(写真=Brian A Jackson/Shutterstock.com)
(写真=Brian A Jackson/Shutterstock.com)
賃貸物件の運営管理は、主に「自主管理」「一般管理委託」「サブリース」の3つです。それぞれに運営コストも異なり、「自主管理<一般管理委託<サブリース」の順番でコストが大きくなります。ただし低コストが必ずしも良いわけではなく、オーナー(兼業OR専業、遠方OR近隣在住)や物件(人気度・1棟OR1室所有)によっても適切な管理方式は変わってきます。

自主管理方式

「建物の補修」「家賃の徴収」「滞納の督促」「退去時の手続き」など、入居者募集以外の運営をオーナー本人がこなす管理方式です。かつての賃貸経営では、自主管理方式がほとんどでした。低コストというだけでなく、オーナーと入居者とのコミュニケーションが良好なコミュニティを促すという意味でもメリットが大きいのは確かです。

ただしオーナーがサラリーマン兼業で、かつ、物件から離れたエリアに暮らしている場合、自主管理方式は難しいでしょう。

一般管理方式

最近は、多くのアパート・賃貸マンションがこの方式を採用しています。日常的な運営だけでなく、入居者からのクレームやトラブルにも委託業者が対応してくれます。ただし賃貸契約そのものはオーナーと入居者が直接取り交わし(書類のやり取り等は業者が取り次ぎ)、家賃もオーナーの口座に直接振り込まれます。委託業者は、あくまで代行者というスタンスです。

サブリース方式

業者が物件を借り上げて入居者にまた貸しするサービスで、オーナーには10~20%前後のチャージを差し引いた後の保証料が入ってきます。家賃が保証され、空室の心配が要らないのはメリットですが、チャージの高さが最大のネックです。入居者がすぐ見つかるような物件ならサブリース方式は得策ではありません。

まとめるとサラリーマンオーナーが経営する大都市圏のワンルームなら、一般管理方式を選ぶのが得策です。料金だけでなく運営クオリティとのバランスを見極めたうえで委託業者を選ぶようにしましょう。
 

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