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2019.6.21

大都市圏新築ワンルームのメリット・デメリットと投資戦略

(写真=CHEN MIN CHUN/Shutterstock.com)
(写真=CHEN MIN CHUN/Shutterstock.com)
大都市圏の新築ワンルームは、高い家賃と低い空き室率が魅力で、収益確保面での期待値は高い傾向です。一方、最近の都心部の地価高騰もあり、投資額は大きくならざるを得ません。そうなると金利負担や返済面でのリスクが気になります。今回の記事では、こうしたメリットやリスクを踏まえつつ、大都市部の新築ワンルームで勝つための投資戦略について考察します。

大都市新築ワンルーム投資のメリットとリスク

メリット

大都市圏新築ワンルーム投資のメリットは、低い空き室率と高い家賃です。例えば、同じ近畿圏でも京都と兵庫の空室率が約13ポイントなのに対し、大阪府は8ポイント台です。(2019年2月期)ちなみに、静岡県では約23ポイントとなっています。この傾向は、2017年から大きく変わっていません。さらに、細かく見ていくと同じ大阪府でも木造モルタル系のアパートは空室率が26ポイントに達します。

賃貸物件は、木造アパート系ではなく鉄筋系のワンルームを選んだほうが良さそうです。家賃も兵庫県が1平方メートルあたり約1,600円に対し、大阪市内は約2,100円と約3割増しの水準です。しかも、この差は、ここ2~3年で拡大しています。ちなみに、家賃は経年劣化によって下落していくのが一般的です。貸家物件の供給状況や需要動向にも左右されますが、平均すると10年で1割、20年で2割下落するとされています。

家賃が減っても、管理費・修繕費などの経費は同じだけかかるため、賃貸収益は家賃の下落率以上に圧迫を受けてしまうでしょう。この事実は、収益面における新築物件の優位性を物語っています。

リスク

一方で、大都市圏新築ワンルーム投資のリスクは、高い買収価格・低い利回りが招く重い金利負担と返済リスクです。一般的に新築ワンルームの場合、大阪府での期待利回りは5.0%です。一方で札幌は5.7%ですから、地方ほど利回りが高いのがわかります。(2018年4月時点)以上のように、大都市圏の新築ワンルームは、確実に高い家賃収入が見込める一方で、利回りは見劣りします。

そのため、賃貸期間におけるキャッシュフロー(元金・利息の返済を含める)のマイナスは大きくならざるを得ません。例えば、投資額1,000万円、利回り5%として、毎年のキャッシュフローは1,000万円×5%=50万円です。一方、返済額は返済期間10年・金利2%(一般的な不動産担保ローンの場合)とすると、1,000万円÷10年×1.1=約110万円になります。

つまり、毎年のキャッシュフローは50万円-110万円=マイナス60万円です。これが10年ですから60万円×10年=マイナス600万円です。ちなみに、10年間の金利負担は約105万円です。最終的には、物件を600万円以上でリセールすることによって、トータルのキャッシュフローをプラスに持っていきます。利便性や人気度で流動性の高い物件を選べばリセールは心配ありませんが、問題はそれまで持ちこたえるためのシナリオです。

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大都市部の新築ワンルームで勝つための投資戦略

返済期間を延ばせば、当然毎年の返済負担は小さくなります。例えば、上記の例で返済期間を25年に延ばせば、毎年の返済負担は1,000万円÷25年×1.25=約50万円に抑えられるでしょう。この結果、毎年のキャッシュフローはプラスマイナス0です。その代わり、金利負担は確実に重くなり、10年分の金利負担は170万円、残債は670万円に達します。

つまり、670万円以上で売却しないとリセールしないとキャッシュフローはプラスになりません。しかも、このシミュレーションには、返済期間が延びることによる金利アップを加味していません。一般的に融資期間が長いほど金利は高い傾向です。この事実は、返済減資さえ確保できるなら、極力返済期間を短くしたほうが最終的なリターンに効いてくることを示しています。

大都市部の新築ワンルームは、家賃収入などの収益面では比較的確実に見込める、有利な投資商品であることは間違いありません。そのメリットを活かすためにも、金利負担と返済リスクのバランスは、戦略として重視すべき大きなポイントです。
 

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