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2019.11.27

初めての投資用ワンルームマンションで空室発生! まずやるべきことは?

(写真=violetkaipa/Shutterstock.com)
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初めて投資用ワンルームマンションを購入し、晴れて賃貸物件オーナーに。入居者が決まって満室経営ができていたとしても、それがいつまでも続くとは限りません。入居者から退去の申し出があったと連絡が来た場合、オーナーはどのような行動を取ればよいのでしょうか?

管理会社と連携を図り、速やかに行動を

(写真=wavebreakmedia/Shutterstock.com)
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入居者から退去届が提出されると、管理会社からオーナーにその旨を知らせる報告が来ます。空室発生の一報は、オーナーにとっては非常に嫌なお知らせですが、嘆いても仕方がありません。1日でも早く空室を埋めるためにも、退去が知らされたその時点から、管理会社とコミュニケーションを取りながら入居者募集に向けて行動してください。

まず忘れてはならないのは、退去理由を確認することです。「上の階の住人が夜中にうるさい」「家賃が周りと比べて高い」などといった、物件に対する不満が退去理由になっている場合は、今後の改善につながる重要な意見として参考にできるからです。管理会社の担当者が、退去理由のヒアリングを忘れていることもあるので、必ず聞いておいてもらうようにしましょう。

原状回復後の募集条件について決めておく

(写真=Andrey_Popov/Shutterstock.com)
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次に、原状回復後の募集条件について、管理会社と話し合います。もし、現入居者の入居期間が長かった場合、現状の相場家賃よりも高い家賃で入居している可能性があります。現在の相場を踏まえて、家賃、礼金・敷金、広告費などの条件を擦り合わせます。また、募集手段(不動産情報サイト、自社サイトなど)についても聞いておきます。

募集条件についてあらかじめ決めておくことで、退去日になったらすぐに募集をかけることができます。もちろん退去後には原状回復リフォームが必要ですが、需要のある物件であれば「リフォーム予定」の段階でも問い合わせが入ることがあります。早めに募集を開始しておいて、都合が悪いことはありません。

退去日には管理会社が立ち会い、早ければ退去日から1週間程度で原状回復リフォームの見積もりが上がってくるはずです。オーナーはその内容を確認して、発注します。「この部分はもう少しグレードの低い設備にしてほしい」「壁をカラークロスにしたい」といった要望があれば、このときに伝えます。

リフォームにGOサインを出す際には、リフォーム完了までどれくらいの期間がかかるのかを聞いておくべきでしょう。そうすれば予定通りにリフォームが進んでいるかどうかもチェックできます。リフォームが終わったら、室内の画像を送ってもらうようにしましょう。もちろん、オーナー自身が現地に確認に行っても構いません。

募集がスタートしたら、情報サイトをチェック

(写真=Tero Vesalainen/Shutterstock.com)
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原状回復リフォームが完了し、募集条件を擦り合わせたらいよいよ募集を開始します。管理会社が募集媒体に物件情報を掲載する際、各サイトに正しく情報が掲載されているかどうかを必ず確認してください。管理会社の担当者が誤って掲載してしまう可能性もあるからです。

例えば「エアコン付き」の物件なのに、その項目にチェックがされていなければ、エアコンは必要だと考えているユーザーの検索に引っ掛からなくなってしまいます。できるだけチャンスを逃さないためにも、細かい項目まで入念に確認しましょう。

情報サイトに情報を掲載した後は、入居者が決まるまでただ待っていればいいというわけではありません。定期的に管理会社に連絡を入れて、問い合わせや内覧者の数を確認してください。

空室が長引くようなら別の対策も

入居者募集の反響が悪く、空室期間が長引くようであれば別の対策も考える必要があります。賃料や広告費を見直す、何か新しい設備を付ける、ホームステージングをして見栄えの良い写真を撮り直すなど、さまざまな対策が考えられます。いずれにしてもオーナーの独断で決めるのではなく、そのエリアの相場をよく知るプロである管理会社と話し合って決めることが大事です。
 

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