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2019.10.11

マンションを割安~適正価格で買う方法「直販」(1) 直販とは?直販で買うには?

(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
不動産投資で成功するには、物件の購入費用を抑えて利回りを高めるのが鉄則です。新築マンションの場合、購入費用を抑える方法としては、割安な物件を探す、値引き交渉をするなどに加えて、「直販の物件を選ぶ」という選択もあります。直販とは?直販で買うには?といった疑問にお答えします。

直販のメリット:間接マージンが発生しない。その分安く買いやすい

直販(ちょくはん)とは、自社の営業マン・直営店・自社Webサイトなどを通して顧客と直接取引することです。食品・アパレル・家具などさまざまな業態で採用されていますが、新築マンションもそのうちのひとつです。

購入者側から見た場合の直販のメリットは次の通りです。

・中間マージンが発生しない
・作り手の顔が見える安心感
・商品開発の背景をくわしく知ることができる など

とくに大きなメリットは「中間マージンが発生しない」ことでしょう。それにより、顧客は商品を安く(または適正価格で)買えるようになります。この中間マージンは代理店手数料・コミッション・インセンティブなど、さまざまな呼び方があります。

直販で買うための基礎知識:まずは3つの販売形態を理解しよう

マンションは高額商品のため、直販で購入して中間マージン(代理店手数料)をカットできれば、かなりの額が浮く可能性があります。問題は一般の方からすると、検討しているマンションが「直販の物件なのか」、代理店経由などの「間接販売の物件なのか」が判別しにくいことです。

この判別をするためには、新築マンションの3つの販売形態「売主」「販売代理」「販売提携(媒介)」を知る必要があります。

・売主
マンションの権利を持っている法人が売主です。マンション開発の業務には、土地の仕入れ・企画・建設などがありますが、これらを外注して管理だけをしているケース、すべての業務を自社で一貫して行っているケースなどさまざまです。

・販売代理
販売業務を委託された代理店(不動産会社)が、顧客対応や契約手続きなどを担当します。この営業活動に対して売主が代理店に手数料を支払うのが通例です。仲介とは異なるため、買主(購入者)が仲介手数料を支払う必要はありません。

・販売提携
営業活動を他社に委託するところは販売代理と似ていますが、契約は売主が行います。営業活動に対して売主が手数料を支払うのが通例です。販売代理と同様に買主(購入者)が仲介手数料を支払う必要はありません。

この3つのパターンのうち、中間マージンが発生しているのは、販売代理と販売提携です。

直販をチェックする方法:マンション広告の企業名や物件概要に注目

(写真=Dragon Images/Shutterstock.com)
(写真=Dragon Images/Shutterstock.com)
売主・販売代理・販売提携を確認する方法は、新築マンション広告の掲載企業や物件概要をチェックすることです。

物件概要に〈売主〉のみ表記されているなら直販、つまり、中間マージンがないということです。〈売主〉〈販売代理〉または〈売主〉〈販売提携〉が併記されているなら、マンション価格に中間マージンが含まれ、割高になっている可能性があります。

販売代理が併記されていても多額の中間マージンがないパターンも

ただし、〈売主〉と〈販売代理〉が併記されていても直販に近いこともあります。販売代理をしている会社が売主のグループ会社・子会社のパターンです。

たとえば、下記【例1】のように、売主と販売代理が別々の独立した会社の場合、上述の通り、多額の中間マージンが発生している可能性があります。他方、【例2】のケースでは、販売代理が売主のグループ会社なので、たとえ〈販売代理〉の表記があったとしても中間マージンが発生しないケースがあります。この場合、直販に近い取引形態となります。

【例1】販売代理を他社に委託している例=多額の中間マージンが発生している可能性がある
〈売主〉ブライトラボコーポレーション
〈販売代理〉関西広域不動産

【例2】販売代理をグループ会社・子会社に委託している例=直販に近いケースもある
〈売主〉ブライトラボコーポレーション
〈販売代理〉ブライトラボ住販
※社名はすべて架空

ここで例示している「ブライトラボコーポレーション」「ブライトラボ住販」は、社名からグループ会社であることが推測できます。しかし実際には、社名からは両社の関係が判別できないケースもあるので、事前に2社の関係をリサーチしておくことが大切です。
 

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