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2019.10.12

マンションを割安~適正価格で買う方法「直販」(2) 中間マージンはこんなに高い

(写真=Gearstd/Shutterstock.com)
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新築マンションを販売代理店経由で買うと中間マージンが発生し、物件価格が割高になっている可能性があります。識者によれば、数百万円レベルの代理店手数料が発生していることもあるようです。くわしく見ていきましょう。

3つの販売形態でマンション価格が変わってくることも

(写真=PHOTOCREO Michal Bednarek/Shutterstock.com)
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新築マンションの販売形態には、「売主」「販売代理」「販売提携(媒介)」という3つがあります。どれを選ぶかで、ほぼ同じ条件の物件なのにかなりの価格差になることもあります。

3つのうち、「売主」はデベロッパー(開発業者)と買主が直接契約するため、中間マージンが発生しません。残りの「販売代理」「販売提携(媒介)」は デベロッパー以外の不動産会社が営業の窓口になります。売主から代理店に支払われる手数料がマンション価格に転嫁されるため、割高になっている可能性があるのです。

販売代理の中間マージンが数百万円以上発生している可能性もある

(写真=Gearstd/Shutterstock.com)
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気になるのは、マンション価格に中間マージンがどれくらい含まれているか、です。一例としてファイナンシャルプランナーの黒松雄平氏は著作の中で、次のように解説しています。

新築マンションの価格をリサーチしたところ、部屋の広さはほとんど変わらないのに「大阪の物件で約240万円の価格差」「京都の物件で約450万円の価格差」があった。この価格差はデベロッパー直販か、販売代理店経由かの違いによって生まれたもの。販売代理店経由だと、代理店に払う手数料が上乗せされて値付けをしているため割高になってしまう。

引用(要約):黒松雄平著『今すぐ大阪にワンルームマンションを5つ持ちなさい!』

もちろん、黒松氏が挙げたのは一例ですが、販売代理店経由の場合かなりの中間マージンが物件価格に含まれていることを疑った方がよいでしょう。

「直販=マンション価格が安い」と即断するのはNG

ここまでの内容を踏まえると、「新築マンションは直販から買え」ということになりますが、現実はそれほど単純ではありません。

なぜなら、直販の新築マンションがすべて安いとは限らないからです。直販でも売主が利益を多くとっていれば、物件の最終価格は高くなります。

逆に、販売代理店経由でも「在庫をはけさせたい」「売れ行きが悪いので値下げしている」などの事情で相場よりも安く販売されているケースもあるでしょう。

大切なことは、直販・販売代理店いずれにせよ、「他社よりも割安ですよ」という営業トークを鵜呑みにせず、相場との価格比較をすることです。

物件の相場を調べる2つの方法

(写真=gopixa/Shutterstock.com)
(写真=gopixa/Shutterstock.com)
新築マンション価格の相場を調べるには、「不動産総合サイトでリサーチする」「不動産会社をヒアリングする」の2つの方法が考えられます。

相場を調べる1:不動産総合サイトでリサーチする

たとえば、LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)やSUUMO(スーモ)といった不動産総合サイトで、新築マンションのカテゴリを指定し、エリアや間取り・駅徒歩分などを絞り込めば類似物件の価格がリサーチできます。周辺で分譲マンションの発売がないときは、参考までに同じ沿線の同ランクの駅でリサーチしてみるのも一案です。

相場を調べる2:不動産会社をヒアリングする

大手のデベロッパーや不動産会社であれば、周辺エリアの販売価格データを蓄積しているケースもあります。過去~直近の相場価格がどれくらいか情報提供してもらうのもよいでしょう。ただし、マンション価格は常に変動しているため、あまり昔の販売価格だと参考になりません。できるだけ直近の価格を参考にしましょう。

不動産は「適正価格」を見極めてから購入する

マンションは高額の買い物です。価格面で少しでも不安があれば、購入を控えるべきでしょう。相場についての情報収集をしっかり行い、「適正価格である」「割安である」と自信を持って言えるときだけ購入するのが賢明です。
 

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