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2019.9.22

不動産投資ローンと住宅ローン、どちらから先に組むべきか?

(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)
(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)
資産形成を考えたとき、「マイホームも買いたいけれど、不動産投資も始めたい」という方もいらっしゃるでしょう。とはいえ、不動産投資は高額な買い物のため、どちらかを優先させるのが現実的といえます。では、マイホーム購入と不動産投資のダブルローンを組むなら、どちらを優先させるのが賢い考え方でしょうか。

不動産投資ローンから先に組むべき その理由は?

(写真=William Potter/Shutterstock.com)
(写真=William Potter/Shutterstock.com)
ダブルローンを組むときに、「不動産投資ローンを優先すべき」あるいは「住宅ローンを優先すべき」という両極の意見があります。はじめに「不動産投資ローンを優先すべき」理由から見てみましょう。

不動産投資ローンを優先すべき理由①「マイホームは負債だから」

「マイホームは負債なので、不動産投資を先にするべき」――これは根強い意見の一つです。不動産投資はリターンを生むので資産形成になるけれど、住宅ローンはリターンを生まない出費(消費)でしかないため、不動産投資ローンを優先させた方がよい。また不動産投資で、ある程度の資産形成を進めてから住宅ローンを組んだ方が安全だという考え方です。

不動産投資ローンを優先すべき理由②「早く始めた方が有利だから」

不動産投資は給与収入がなくなる退職(リタイア)までにローンを完済するのが理想でしょう。一般的に30~35年のローンを組んで運用するケースが多いようです。仮に35歳でスタート、リタイア時期を65歳に設定すると返済期間は30年になります。

もし、住宅ローンを優先させて不動産投資を先送りすると、返済期間が短くなる可能性もあります。先ほどの例を挙げれば、5年先送りして40歳でスタート、65歳でリタイアするなら返済期間は25年しかありません。月々のローン返済額が増えるため、キャッシュフローが悪くなってしまいます。

不動産投資ローンを優先すべき理由③「与信枠があるから」

与信枠とは、その方に割り当てられたローン枠のこと。勤務先企業・年収・貯蓄額などのさまざまな信用情報によって、与信枠が変わってきます。特に変動金利で住宅ローンを組むと、「自分の借り入れ可能な余力」である与信枠が小さくなりますので、不動産投資を先にすべきだという考え方もあります。

逆に言えば、固定金利で住宅ローンを組む方なら、与信枠はあまり気にしなくてもよいということになります。

住宅ローンは不動産投資のハンデにならないという意見も

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
前項の「与信枠があるから」という理由には、補足すべき点もあります。与信枠の考え方は、金融機関によって変わってくるため、住宅ローンが不動産投資ローンへどれだけ影響があるかはケースバイケースです。

一例では、不動産投資情報サイト「楽待」が金融機関3行の担当者を覆面調査したところ、全て「住宅ローンを組んでいてもハンデにならない」と回答しています。

住宅ローンから先に組むべき その理由は?

ここまでは、不動産投資を優先すべき理由を見てきました。ここから先は、住宅ローンを優先すべき理由を見ていきましょう。

住宅ローンを優先すべき理由①「マイホームも資産形成になるから」

マイホームを買うこと自体が資産形成になるので、場合によっては住宅ローンを優先させても構わないという考え方です。なぜマイホームが資産形成になるかというと、物件価格が値上がりすれば、売却時に利益が得られてローン返済分をペイできるからです。

ただし、これは立地や不動産の種類によるでしょう。例えば、みずほ信託銀行の不動産マーケットレポートによれば、2009~2018年(上期)の首都圏マンション平均価格は全てのエリア(※)で上がっています。特に東京都は約3,500万円から約4,500万円に急上昇しています。

※東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県

これに対し、同期間の首都圏一戸建ての平均価格は、東京都を除いてイーブンあるいは下落しています。値上がりしていないマイホームを購入した場合は、資産形成とは言えなくなります。

住宅ローンを優先すべき理由② マイホームを持っている方が信用されるから

金融機関の中には、マイホームを所有している方が不動産投資ローンを組むときに有利だというところもあるようです。前術した楽街の金融機関の覆面調査でも、3行のうち1行は「自宅はないよりもある方がいい」と回答しています。

両者の意見を比べると、「不動産投資ローンと住宅ローン、どちらを先に組むべきか?」はケースバイケースといえます。「こちらを先に組むべき!」と思い込まず、取り引きする予定の不動産会社から金融機関の傾向などをヒアリングした上で、慎重に判断した方がよいでしょう。
 

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