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2019.9.29

マンションorアパート 不動産投資で選ぶならどちらがベスト?

(写真=sommart sombutwanitkul/Shutterstock.com)
(写真=sommart sombutwanitkul/Shutterstock.com)
不動産投資の代表といえば、マンションとアパートです。両者を利回り・建物寿命・空室リスク(立地)の3つのテーマで比較し、客観的視点から解説します。

共通メリット 家賃変動が少なく安定経営がしやすい

(写真=William Potter/Shutterstock.com)
(写真=William Potter/Shutterstock.com)
はじめにマンションとアパートに共通する投資メリットを確認しましょう。これは、何といっても安定したリターンを得やすいことでしょう。その理由は、家賃は景気変動に左右されにくいためです。

もちろん、エリア人口の増減などによって長期的に見れば家賃変動はありますが、株式のように短期間で何十%も変動することはありません。

購入価格・利回りの比較 一棟物件の利回りはそれほど変わらない

購入価格については、マンションだと高い(=低利回り)、アパートだと安い(=高利回り)というイメージのある方も多いのではないでしょうか。しかし実際には、価格や利回りは立地によってかなり変わってきます。

例えば、都心物件を得意にする大手不動産会社のデータによると、一棟マンションと売りアパートの平均的な価格と利回りは次の通りです。
  • 一棟マンション 約2億4,000万円(利回り:6%台前半)
  • 売りアパート 約1億1,000万円(利回り:6%台後半)
アパートの価格はマンションの半分以下ですが、利回りで見るとマンションの方がやや優勢ではあるものの、さほど大きく変わるわけではありません。一方で、郊外の中古アパートを見ると、数千万円やそれ以下で買える超高利回り物件も多数あります。

また、マンションなら区分で購入する選択もあります。その場合、中古であれば数百万円単位から、新築なら数千万円単位からの価格が大半です。

建物寿命の比較 アパートでも長寿命な物件はたくさんある

(写真=Elena Elisseeva/Shutterstock.com)
(写真=Elena Elisseeva/Shutterstock.com)
一般的にマンションは長寿命、アパートは短寿命といわれます。固定資産の減価償却のために定められた耐用年数で見ても、マンションに採用されることの多い鉄筋コンクリート造は47年であるのに対し、アパートに採用されることの多い木造は22年しかありません。

とはいえ、耐用年数はあくまで目安です。実際には、築50年以上たっても稼ぎ続けるアパートもありますし、築20年~30年程度なのに傷みが激しく、空室だらけのマンションもあります。

アパート・マンションの寿命を左右する要因の一つは「修繕管理」です。定期メンテナンスをしっかり行うことが建物の寿命を決めます。

そのため、新築物件を購入するときは「修繕計画が適切か」、中古物件を購入するときは「大規模修繕がしっかり行われてきたか」「修繕費の積立は十分か」などを重点的にチェックするとよいでしょう。

空室リスク(立地)の比較 マンションの方が好立地なことが多い

(写真=Ekaphon maneechot/Shutterstock.com)
(写真=Ekaphon maneechot/Shutterstock.com)
一般的に単身用物件であれば、マンションは駅近の好立地が多く、アパートは郊外も含む駅からやや離れた立地に建てられることが多いです。車通勤の多い地方でない限り、最近は都心部の駅近物件のニーズが高まっているため、(過当競争でないエリアであれば)マンションの方が優位な環境といえます。

マンションは、開発を行うデベロッパーが賃貸ニーズのある用地を慎重に検討します。一方、アパートはオーナーが所有する土地や、たまたま出てきた手頃な土地に建てられることが多いため、マンションに比べると賃貸ニーズの分析が甘くなるケースもあります。

マンション・アパート比較まとめ

最後に、ここでお話ししてきた内容を整理してみましょう。

購入価格で見ると「区分マンション<売りアパート<一棟マンション」となります。一般的な不動産投資で必要な頭金は、2割程度といわれています。用意できる予算に合わせて種類を選びましょう(ただし、オーナーの属性が良い、物件に担保力があるなどの場合により条件が緩くなることもあります)。

建物の寿命でいえば、マンションの方が長寿命といわれますが、最終的な寿命を決めるのは管理修繕の計画です。

好立地の物件の多さで考えるとマンションの方が優位ですが、郊外アパートも何か理由があれば空室リスクを抑えやすいと考えられます。例えば、大学や大型ショッピング施設、市役所・都道府県庁の近くであるなどの立地条件です。
 

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