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2019.9.25

新築マンションor中古マンション 不動産投資ビギナーに合うのはどちら?

(写真=smolaw/Shutterstock.com)
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一口に不動産投資といっても、新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶかで、内容はかなり違ってきます。それぞれにどんなメリットがあるのか、不動産投資ビギナーの目線に立って解説します。

新築・中古マンションを選択するときの基本的な考え方

(写真=pathdoc/Shutterstock.com)
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「マンションに投資する場合、中古と新築のどちらがよいか」という議論は、「中古車と新車のどちらがよいか」という議論にも似ています。要するに、どちらにもメリット・デメリットがあり、優劣を付けにくいことに変わりありません。

価格だけでいえば、当然ながら中古マンションや中古車の方が安価です。その一方で、新築マンションや新車市場も大きなマーケットを形成しています。

これらを踏まえれば、新築・中古マンションのうち、どちらが優れているかというよりも、どちらがその人に合っているかということが重要だといえるでしょう。それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

新築マンションの3つのメリットとは?

(写真=PIXTA)
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新築マンションのメリット1 突発的なコストが発生しにくい

新築マンションは、突発的なメンテナンスコストが発生しにくいので、安定的に経営しやすいのが特徴です。一般的に、新築から築8~10年あたりまでは、修繕や住宅設備交換のコストがかかりにくいといわれています。

このメリットが、逆に中古マンションのデメリットになります。中古物件の場合、予想外のコストが発生して、収支が悪くなることもあります。

これ以外にも、新築マンションには次のようなメリットがあります。

新築マンションのメリット2 入居者が決まりやすい

不動産投資ビギナーは、少しでも空室期間が発生すると大きな不安を抱くかもしれません。そのため、空室リスクが少ない新築マンションを選択した方が賢明と考えられます。

新築マンションの真新しさは、ステータスや清潔感を重視する入居者にとって大きな魅力です。周辺の中古物件より、割高な家賃設定でも入居者が決まるケースもあります。

ただし、新築物件なら入居者が決まるという思い込みは危険です。空室リスクが低いのは、人気のある駅の駅近など、好立地の新築マンションに限られます。

新築マンションのメリット3 耐震性がある

新築マンションには、1981年6月1日に導入された「新耐震基準」が適用されています。これは阪神・淡路大震災に匹敵する震度6強~7に達する大地震でも、倒壊・崩壊しない設計を義務付けるものです。

もちろん、新耐震基準は最低限クリアすべき基準で、最新の耐震技術を検討しながら各社がマンションの安全性を追求しています。

ここから先は、中古マンションのメリットを見ていきます。

中古マンションの3つのメリットとは?

中古マンションのメリット1 高利回りを確保しやすい

中古マンションは、物件価格が割安で、高利回りを確保しやすいのが特徴です。逆に、新築マンションのデメリットは割高で低利回りであることです。

不動産投資ビギナーの中には、元手が少ない方もいらっしゃるでしょう。また、ローン総額をできるだけ抑えたいという方もいるかもしれません。こういった方々にとっては、割安な中古マンションの方が好相性といえます。

中古マンションのメリット2 すでに稼働している安心感がある

中古マンションでは、清掃や管理体制は万全か、あるいは修繕積立金は十分積み立てられているかなど、物件の状況を十分に確認してから契約することができます。口頭だけでは不動産投資がリアルにイメージできないビギナーにとって、これも安心材料の一つだといえます。

中古マンションのメリット3 選択肢が多い

新築マンションは、直近でリリースされる限られた物件の中から購入物件を選びます。これに対し、中古マンションは過去に建てられた膨大な物件から選択できます。

このメリットを考えると、投資エリアや路線が決まっている方は、中古マンションを視野に入れて物件選びをした方がいいかもしれません。

賃貸物件は相場と比較してからの購入がベター

新築マンションが割高、中古マンションが割安というのは、あくまで一般論です。新築物件でも、直販でマージンカットしているものもありますし、中古物件でも代理販売業者の多額なマージンで割高になっているものもあります。相場と比較しながら、最終的に割高か割安かを判断するべきでしょう。
 

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